莱蒙国际押注深圳旧改 资产出售踏空楼市扩张期

位于深圳龙华新区民治街道的莱蒙水榭公馆项目(推广名为“莱蒙水榭云上”)一位人士告诉《中国经营报》记者,计划于今年8月底或9月初开盘,“项目已达到了预售条件,正在申请预售。但具体销售

深圳的新房项目办理预售要接受住建部门的价格指导,莱蒙水榭公馆项目在2011年深圳增设龙华新区的同一时间即已纳入了城市更新计划,逾9年后将入市销售时,周边二手房价格已涨至8万元/平方米~9万元/平方米。

今年,莱蒙水榭公馆项目按计划新推入市,对而言至关重要。莱蒙国际在2016~2017年接连向融创中国及和昌集团大举出售项目资产后,其在中国内地的开发业务所剩无几。

作为一家老牌地产商,莱蒙国际在2019年的销售额仅为1亿港元。莱蒙国际在2013~2014年销售高点时,房地产销售额连续超过100亿港元,但此后中国内地开发商寻求高速扩张阶段,它却急转直下,存在感渐无。

作为莱蒙国际2020年在中国内地唯一计划新推入市的房地产项目,莱蒙水榭公馆项目在今年下半年的销售回款,对整个上市公司的财务状况举足轻重。

根据深圳市住建部门披露的2020年计划入市的商品房项目情况,莱蒙水榭公馆项目预计将推出97套商品住宅,建筑面积约1.4万平方米;另外还有318套商务公寓,建筑面积约1.7万平方米。

莱蒙水榭公馆项目首推产品的户型面积为122~129平方米的复式住宅。据上述该项目人士告诉记者:“商品住宅及商务公寓均为70年产权。”

当前,深圳仍然实施了严厉的房地产调控政策。其中,深圳新房项目预售申请之前,住建部门将进行前期审查,对申报价格予以指导。

根据相关政策规定,首次申请办理预售的商品住宅和商务公寓,其申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价,周边无同类在售项目参考的,可参照周边同类二手房价格。

据记者在多个中介平台上查询,莱蒙水榭公馆项目周边的中城宴华府、龙华金茂府等住宅类新房项目销售均价接近10万元/平方米,卓越皇后道、鸿荣源尚峻等二手房挂牌价格介于8万元/平方米~9万元/平方米。

若按照9万元/平方米申报价格计算,莱蒙水榭公馆项目在2020年推出的415套房源、3.1万平方米建筑面积的商品住宅及商务公寓,总货值也将接近28亿元。

“其实项目已经达到了申请预售的条件,预计是在今年8月底或9月初开盘。现在主要是跟政府谈价格。”莱蒙水榭公馆项目这位人士告诉记者。

据记者查询获悉,莱蒙水榭公馆项目建设用地面积为7732平方米,但容积率高达6.8,由此计容建筑面积为5.26万平方米。其中,住宅面积接近3万平方米,包括3500平方米保障性住房;商务公寓面积为1.69万平方米;另外商业面积3000平方米。

剔除保障性住房面积后,莱蒙水榭公馆项目的商品住宅及商务公寓的可售面积也将达到4.33万平方米,若按照9万元/平方米价格大致估算,项目整体可售货值约为39亿元。

另据记者获悉,莱蒙水榭公馆项目的投资总额约为12.5亿元左右,这与莱蒙国际当前在香港联交所的股票市值大抵相当。

莱蒙水榭公馆项目由来已久,其为深圳龙华新区民治简上老屋村更新单元(以下简称“简上村旧改项目”),2011年深圳市增设龙华新区的同一时间,简上村旧改项目即已被纳入了城市更新计划,当时拟拆除重建面积为1万平方米左右,将更新为居住功能。

尽管简上村旧改项目在2011年就已经纳入到深圳城市更新计划,至晚2016年时也已完成全部拆迁签约工作,并在2017年上半年正式开发建设。而莱蒙水榭公馆项目推售入市,则是在3年之后。

过去3年时间,莱蒙水榭公馆项目所在片区房价已有大幅上涨。其中,与莱蒙水榭公馆项目毗邻的鸿荣源尚峻在2017年上半年开盘,当时其销售均价为6.4万元/平方米左右,而目前鸿荣源尚峻二手房在中介平台上的挂牌价格接近9万元/平方米,在此期间的房价涨幅约为4成。

莱蒙国际方面没有解释简上村旧改项目的转化周期长达9年时间、且在2017年上半年即已开发建设却迟至2020年下半年仍未入市销售的原因。

2020年,莱蒙水榭公馆项目如期销售入市,对莱蒙国际的重要性不言而喻,这是它今年在中国内地唯一计划新推销售的房地产项目,预计将成为上市公司主要业绩来源与支撑。

作为一家有着港资背景的老牌地产商,莱蒙国际在中国内地房地产市场的存在感渐无。2019年,莱蒙国际的房地产销售额仅为1亿港元,而在其销售高点的2013~2014年,年销售额均超过了100亿港元。

但莱蒙国际踏空了中国内地房地产业在过去几年的高速扩张期。2016年,莱蒙国际以逾39亿元的交易对价,向出售了位于上海、南京、深圳、惠州、杭州等地共计6个房地产项目。

莱蒙国际原本计划向出售第二批房地产项目,但由于市场形势变化,莱蒙国际最后变卦,这也招致融创中国董事会主席孙宏斌的抱怨,“第一批项目交易结束后,本来还有第二批的,但是市场变化太快了,房价又涨了,对方反悔了。”

不过,时隔一年后,即2017年,莱蒙国际继续以接近130亿元的交易代价,向和昌集团出售了位于深圳、杭州、常州、南京、广州、南昌等地共计8个房地产项目。

莱蒙国际在2016~2017年接连进行的大举资产出售,与中国内地开发商此时的收购扩张形成鲜明对照,莱蒙国际也由此在中国内地房地产市场错失机会。

2019年末,莱蒙国际名下房地产可售及可租的建筑面积仅为51万平方米左右,其中已竣工项目面积33万平方米,在建项目面积12万平方米,包括正在开发建设的莱蒙水榭公馆项目。

据悉,除简上村旧改项目以外,莱蒙国际在深圳还保留了少量几个城市更新项目,主要为位于深圳龙华新区的民治简上工业区更新单元、位于深圳罗湖区的布吉农产品中心批发市场项目、以及位于深圳龙华新区的大浪街道玉壶工业园片区重建项目。

莱蒙国际在2015年收购了简上村旧改项目申报实施主体——深圳市中益名浩房地产开发有限公司(即为莱蒙水榭公馆项目开发主体,以下简称“中益名浩”)70%的股权,收购对价仅为4200万元,之后又进一步收购了中益名浩其余30%的股权。

由莱蒙国际接盘简上村旧改项目前,几名自然人股东控制了中益名浩,但他们没有推进简上村旧改项目的后续开发建设,转手将其出售予莱蒙国际。

过去几年里,莱蒙国际出售了大量房地产项目后,其销售业绩大幅下滑的同时,也依然背负了巨额有息债务。

2019年末,莱蒙国际背负的有息债务规模接近96亿港元,其中约44.5亿港元将于2020年内到期,短期有息债务占比超过46%。

尽管莱蒙国际在今年初持有47.3亿港元现金资源,但其中26亿港元为受限制及已抵押存款,意味着可供上市公司自由支配的现金资源仅为21亿港元左右,不足以覆盖其年内到期的有息债务。

莱蒙国际在2019年实现营收约为7亿港元,同期由公司背负的巨额有息债务产生的银行及其他借贷、债券利息等融资成本,实际上也接近7亿港元。

《中国经营报》记者已向莱蒙国际方面询问了解其债务结构、流动性管理及后期发展计划,但截至发稿未能得到该公司回应。